---
title: "Mini hiša do 20 m²: kaj lahko res kupite in zakaj »samo postavim« pri nas ne drži"
url: "https://citymagazine.si/clanek/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite"
canonical: "https://citymagazine.si/clanek/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite"
publisher: "City Magazine"
language: sl
author: "Janja Prijatelj"
author_url: "https://citymagazine.si/avtor/janja"
category: "Lifestyle"
published: 2026-11-14T17:06:15.411+00:00
modified: 2026-11-14T17:06:15.789019+00:00
tags: ["minimalizem", "stanovanjska arhitektura"]
image: "https://citymagazine.si/api/public/media/articles/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite-mmwgjhvv1.webp"
access: free
---

# Mini hiša do 20 m²: kaj lahko res kupite in zakaj »samo postavim« pri nas ne drži

> Mini hiše so vse bolj priljubljene tudi v Sloveniji, oglasi pa jih pogosto predstavljajo kot hitro in preprosto rešitev brez papirjev. Zbrali smo prave modele s pravimi cenami in preverili, kaj o tem pravijo uradni viri. Kratek odgovor: 20 m² ni čarobna meja za bivanje.

## Dejstva v 30 sekundah

- Meja 20 m² velja za garažo, ne za bivalno hišo: po državnem PIS nobena enostanovanjska stavba ni enostavni objekt.
- Bivalna hiša do 25 m² je lahko nezahtevni objekt, vendar potrebuje gradbeno dovoljenje in prijavo začetka gradnje.
- Tudi mobilno hiško je treba postaviti skladno z občinskimi prostorskimi akti; temelji in stalni priključki vplivajo na razvrstitev.

Na družbenih omrežjih je življenje v mini hiši videti kot popolna sodobna pravljica: jutranja kava na leseni terasi sredi gozda, ena skrbno negovana monstera v kotu in popolna svoboda brez tridesetletnega hipotekarnega kredita. A ko romantično navdušenje zamenja resno načrtovanje, se večina sanjačev v Sloveniji zelo hitro zaleti ob magično številko – 20 kvadratnih metrov. Prepričanje, da lahko tako majhno hiško brez papirjev postavite na kateri koli travnik, je namreč eden najtrdoživejših gradbenih mitov pri nas. Da ne boste kupovali mačka v žaklju (ali še huje, črne gradnje na kolesih), smo podatke preverili neposredno na državnem portalu PIS (Prostorski informacijski sistem) in v Uredbi o razvrščanju objektov.

## Najprej pravni del: kaj o 20 m² pravi država

**Enostavni objekt** je tako majhen, da se v njem ne more zadrževati večje število oseb. Stavba je enostavni objekt, če ima samo eno etažo, višino do 4 m in globino do 1 m. Poleg tega mora izpolnjevati merila iz Priloge 1 uredbe. Za enostavni objekt gradbeno dovoljenje ni predpisano in ga tudi ni mogoče pridobiti. Primer: **garažna stavba do vključno 20 m²**. Od tod izvira mit o »20 kvadratih brez dovoljenja«. Po povzetku Priloge 1 na portalu Draga Slovenija je meja za uto ali letno kuhinjo 10 m².

**Enostanovanjska stavba** (hiša, vila, počitniška hišica za lastno rabo) je po PIS razvrščena v nezahtevne, manj zahtevne ali zahtevne objekte, **»nobena enostanovanjska stavba ni enostavni objekt«**. Nezahtevni objekt je stavba, ki:

- ima do vključno **25 m²** bruto tlorisne površine,
- ima samo 1 etažo,
- višina ne presega 6 m,
- globina ne presega 2 m in
- se za gradnjo ne izvede nasip ali izkop višine ali globine več kot 2 m.

Za nezahtevni objekt je po PIS treba **pridobiti gradbeno dovoljenje in prijaviti začetek gradnje**. Investitor lahko gradi sam (potem potrebuje imenovanega nadzornika) ali pa najame izvajalca, ki izpolnjuje pogoje.

Hiša z 20 m² torej spada pod mejo 25 m² za nezahtevni objekt, a gradbeno dovoljenje je vseeno obvezno. Podobno velja za mini hišo, namenjeno bivanju: to je resen gradbeni projekt, ki je ni mogoče kar postaviti na travnik, v gozd ali na nezazidljivo parcelo. Odločajo prostorski akti občine: odmiki, dopustna velikost, oblika strehe in komunalna opremljenost.

### In mobilne hiške na kolesih?

Ministrstvo za okolje in prostor je 18. 10. 2021 v dopisu občinam in upravnim enotam pojasnilo:

- V prostor samo odložene stvari (kontejnerji) ali parkirana vozila (bivalne prikolice) niso objekti, ker gradbeni zakon zahteva, da so objekti grajeni.
- Prefabricirane mobilne hiške se ne obravnavajo kot objekti, če so zgolj pripeljane in zanje ni treba izvesti gradbenih, zaključnih ali inštalacijskih del. Postavljajo se lahko na prej urejene površine, npr. v kampe z ustreznimi dovoljenji.
- Če jih investitor uporabi kot stalne objekte (temelji, utrjevanje, priključek na vodo ali kanalizacijo, stalno pritrjevanje), dobijo značaj objekta: gre za stavbo, ki zahteva ustrezno projektno dokumentacijo in dovoljenje.
- Občina lahko v svojih predpisih določi dodatna pravila.

Povedano preprosto: če je hiša na kolesih in jo samo parkirate v kampu, je to drugače kot trajna hiša na vašem vrtu.

## Pravi modeli in cene

### Slovenski ponudniki

**Hrovat: modularna hiška 20 m² (Domžale).** Najmanjša bivalna modularna hiška, ki jo je podjetje doslej izdelalo. Dimenzije 625 × 320 × 300 cm, stene debele več kot 30 cm s kameno volno, dostavljena kot končni modul »na ključ« z elektro in vodovodnimi inštalacijami ter opremljeno kopalnico. Na terenu so jo postavili v 4 urah. **Cena ni objavljena**: podjetje navaja, da gre za izdelavo po naročilu, cene pa se gibljejo od 1.300 €/m² za tretjo gradbeno fazo od 50 m² naprej, pri manjših kvadraturah s kopalnico je lahko višja. Dobavni rok je 3 do 6 mesecev. Hrovat poudarja poenostavljeno pripravo dokumentacije za gradbeno dovoljenje.

![Mini hiša do 20 m²: kaj lahko res kupite in zakaj »samo postavim« pri nas ne drži – slika 8](https://citymagazine.si/api/public/media/articles/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite-09-d9e6ec.webp)**Modeko (Pillar & K2Modul, Ivančna Gorica in Velenje).** Modularne lesene bivalne enote na mreži 60 × 60 cm, ki jih je mogoče sestavljati in širiti. Funkcionalni koncepti se začnejo pri okoli **27.900 € + DDV**, izbrane pa je mogoče dokončati v približno treh mesecih. Končna cena je odvisna od načina gradnje, stopnje dokončanja in materialov. Natančne cene za 20 m² ne objavljajo.

![Mini hiša do 20 m²: kaj lahko res kupite in zakaj »samo postavim« pri nas ne drži – slika 7](https://citymagazine.si/api/public/media/articles/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite-08-15ed02.webp)**Sky Tiny House (Ljubljana).** Podjetje trdi, da imajo vse hiše jekleno ogrodje in kolesa. Najmanjši modeli: model Lisbon, 17,5 m², **36.000 € + DDV**; model Triglav (29 m²) in Red Wagoon (24,5 m²) sta po 36.000 € + DDV. Pri nekaterih modelih cena ni navedena. Opozorilo: tudi pri hišah na kolesih velja zgoraj opisano pojasnilo ministrstva glede trajne postavitve.

![Mini hiša do 20 m²: kaj lahko res kupite in zakaj »samo postavim« pri nas ne drži – slika 1](https://citymagazine.si/api/public/media/articles/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite-mmwgjjdrm.webp)

### Iz tujine

**KODA Loft Micro (Kodasema, Estonija).** Bruto 19,9 m², uporabna površina 18,13 m², teža okoli 6,5 t, zunanje mere 5,7 × 3,5 × 4,0 m. Prispe popolnoma dokončana, potrebuje utrjeno podlago (ne popolnih temeljev), dvig z žerjavom in en dan montaže. Tovarna cene ne objavlja javno, regijski cenik pošlje na zahtevo. Tretja stran navaja 71.800 € brez prevoza, temeljev, dovoljenj in priključkov. Podatek je neuradni.

![Mini hiša do 20 m²: kaj lahko res kupite in zakaj »samo postavim« pri nas ne drži – slika 2](https://citymagazine.si/api/public/media/articles/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite-mmwgjjgwd.webp)**FF Luxe 20 (FF Houses).** 20 m², 6,35 × 3,2 × 3,2 m, teža do 7,5 t. Objavljene cene brez DDV: pisarna 44.900 €, fitnes 49.900 €, savna 58.900 €, **bivalna različica (»Home«) 59.900 €**. Dobave v Slovenijo nismo preverili.

## Kaj še preveriti, preden naročite

- **Parcela in občinski prostorski akt:** ali je na vaši parceli gradnja sploh dovoljena? Pogoji so v občinskem prostorskem aktu (odmiki, višina, streha, videz).
- **Komunalni priključki:** voda, elektrika, kanalizacija ali mala čistilna naprava. Tudi to se obravnava v projektni dokumentaciji.
- **Uvoz iz sosednjih držav:** poceni hiške iz regije so pogosto privlačne, a mora imeti hiška ustrezno dokumentacijo in jo mora biti sploh mogoče zakonito postaviti na vašo parcelo.
- **Preden kar koli podpišete, vprašajte** pristojno občino ali upravno enoto in arhitekta.

Sanje o življenju na dvajsetih kvadratih torej niso nedosegljive, zahtevajo pa precej več načrtovanja (in proračuna), kot dajejo slutiti idilični posnetki z družbenih omrežij. Ko odštejete davke, prevoz, komunalni prispevek in urejanje parcele, postane jasno, da je minimalistično bivanje v resnici precej premišljen luksuz. Bi kljub birokratskim oviram zamenjali klasično stanovanje za sodobno mikro hiško sredi narave – ali se vam zdi, da za tak denar raje ostanete pri klasičnih opekah? Svoje mnenje in izkušnje delite z nami v komentarjih!

## Pogosta vprašanja

### Koliko stane bivalna mini hiša do 20 m²?

Sky Tiny House za model Lisbon s 17,5 m² navaja ceno 36.000 € + DDV, FF Houses pa za 20-m² bivalno različico FF Luxe 20 Home 59.900 € brez DDV; dobava slednje v Slovenijo ni preverjena. Hrovat za 20-m² Cubie Tiny House cene ne objavlja, saj gre za izdelavo po naročilu.

### Ali za bivalno mini hišo do 20 m² potrebujem gradbeno dovoljenje?

Da: po PIS nobena enostanovanjska stavba ni enostavni objekt, zato 20 m² ni meja za bivanje brez dovoljenja. Bivalna hiša do 25 m² bruto tlorisne površine je ob izpolnjevanju drugih meril lahko nezahtevni objekt, vendar potrebuje gradbeno dovoljenje in prijavo začetka gradnje.

### Kam lahko postavim mini hišo in ali kolesa kaj spremenijo?

Dopustnost postavitve na parceli določajo občinski prostorski akti, med drugim glede odmikov, velikosti, strehe in komunalne opremljenosti. Mobilna hiška, ki je zgolj pripeljana in ne potrebuje gradbenih, zaključnih ali inštalacijskih del, se lahko postavi na prej urejeno površino, denimo v kamp z ustreznimi dovoljenji. Če jo uporabljate kot stalni objekt s temelji, stalnim pritrjevanjem ali priključki, dobi značaj stavbe ter zahteva ustrezno dokumentacijo in dovoljenje.

## Povezave

- Rubrika: [Lifestyle](https://citymagazine.si/rubrika/lifestyle)
- Avtor: [Janja Prijatelj](https://citymagazine.si/avtor/janja)
- Oznaka: [minimalizem](https://citymagazine.si/oznaka/minimalizem)
- Oznaka: [stanovanjska arhitektura](https://citymagazine.si/oznaka/stanovanjska-arhitektura)

---

Vir: City Magazine (https://citymagazine.si) — https://citymagazine.si/clanek/mini-hisa-do-20-m2-kaj-lahko-res-kupite  
Pri navajanju prosimo povežite izvirni članek in navedite City Magazine ter avtorja (Janja Prijatelj).