Na družbenih omrežjih je življenje v mini hiši videti kot popolna sodobna pravljica: jutranja kava na leseni terasi sredi gozda, ena skrbno negovana monstera v kotu in popolna svoboda brez tridesetletnega hipotekarnega kredita. A ko romantično navdušenje zamenja resno načrtovanje, se večina sanjačev v Sloveniji zelo hitro zaleti ob magično številko – 20 kvadratnih metrov. Prepričanje, da lahko tako majhno hiško brez papirjev postavite na kateri koli travnik, je namreč eden najtrdoživejših gradbenih mitov pri nas. Da ne boste kupovali mačka v žaklju (ali še huje, črne gradnje na kolesih), smo podatke preverili neposredno na državnem portalu PIS (Prostorski informacijski sistem) in v Uredbi o razvrščanju objektov.
Najprej pravni del: kaj o 20 m² pravi država
Enostavni objekt je tako majhen, da se v njem ne more zadrževati večje število oseb. Stavba je enostavni objekt, če ima samo eno etažo, višino do 4 m in globino do 1 m. Poleg tega mora izpolnjevati merila iz Priloge 1 uredbe. Za enostavni objekt gradbeno dovoljenje ni predpisano in ga tudi ni mogoče pridobiti. Primer: garažna stavba do vključno 20 m². Od tod izvira mit o »20 kvadratih brez dovoljenja«. Po povzetku Priloge 1 na portalu Draga Slovenija je meja za uto ali letno kuhinjo 10 m².
Enostanovanjska stavba (hiša, vila, počitniška hišica za lastno rabo) je po PIS razvrščena v nezahtevne, manj zahtevne ali zahtevne objekte, »nobena enostanovanjska stavba ni enostavni objekt«. Nezahtevni objekt je stavba, ki:
- ima do vključno 25 m² bruto tlorisne površine,
- ima samo 1 etažo,
- višina ne presega 6 m,
- globina ne presega 2 m in
- se za gradnjo ne izvede nasip ali izkop višine ali globine več kot 2 m.
Za nezahtevni objekt je po PIS treba pridobiti gradbeno dovoljenje in prijaviti začetek gradnje. Investitor lahko gradi sam (potem potrebuje imenovanega nadzornika) ali pa najame izvajalca, ki izpolnjuje pogoje.
Hiša z 20 m² torej spada pod mejo 25 m² za nezahtevni objekt, a gradbeno dovoljenje je vseeno obvezno. Podobno velja za mini hišo, namenjeno bivanju: to je resen gradbeni projekt, ki je ni mogoče kar postaviti na travnik, v gozd ali na nezazidljivo parcelo. Odločajo prostorski akti občine: odmiki, dopustna velikost, oblika strehe in komunalna opremljenost.
In mobilne hiške na kolesih?
Ministrstvo za okolje in prostor je 18. 10. 2021 v dopisu občinam in upravnim enotam pojasnilo:
- V prostor samo odložene stvari (kontejnerji) ali parkirana vozila (bivalne prikolice) niso objekti, ker gradbeni zakon zahteva, da so objekti grajeni.
- Prefabricirane mobilne hiške se ne obravnavajo kot objekti, če so zgolj pripeljane in zanje ni treba izvesti gradbenih, zaključnih ali inštalacijskih del. Postavljajo se lahko na prej urejene površine, npr. v kampe z ustreznimi dovoljenji.
- Če jih investitor uporabi kot stalne objekte (temelji, utrjevanje, priključek na vodo ali kanalizacijo, stalno pritrjevanje), dobijo značaj objekta: gre za stavbo, ki zahteva ustrezno projektno dokumentacijo in dovoljenje.
- Občina lahko v svojih predpisih določi dodatna pravila.
Povedano preprosto: če je hiša na kolesih in jo samo parkirate v kampu, je to drugače kot trajna hiša na vašem vrtu.
